Ипотечное кредитование существует уже давно. Под ипотекой понимается кредитование под залог недвижимого имущества. В древнем Вавилоне, древнем Египте и древнем Риме кредитование осуществлялось почти исключительно под залог земли. Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой» (в переводе – «основание», «залог», «предупреждение»).

Что касается жилищной проблемы в Англии XIX века, то она решалась преимущественно двумя способами: обеспеченные граждане на собственные деньги строили или покупали недвижимость, которая становилась их собственностью; необеспеченные люди (а таковых было большинство, особенно в городах) снимали жильё у богатых домовладельцев, они были пользователями, а не владельцами. Были ещё беднейшие англичане, которые жили в ночлежках (это красочно описано Ч. Диккенсом).

Но вернёмся в сегодняшнюю Россию. В различных документах правительства, в выступлениях и заявлениях чиновников разного уровня тема жилищной ипотеки занимает важное место. Причём она всегда подается как социальная. Мол, ипотека – «палочка-выручалочка», призванная решить окончательно и бесповоротно квартирный вопрос, который, по выражению Михаила Булгакова, измучил и испортил русского человека. Пока ещё, к сожалению, он сохраняется и продолжает мучить многих наших современников. Число семей, состоящих на учёте как нуждающихся в улучшении жилищных условий, в 2011 году по отношению к общей численности семей (включая одиночек) составляло 5,1%. А в 2017-м этот показатель несколько снизился, но не очень существенно – до 4,4%.

В абсолютном выражении число зарегистрированных нуждающихся снизилось с 2,8 млн до 2,5 млн семей. И это несмотря на то, что условия для попадания в этот список очень жёсткие. Плюс к этому надо иметь в виду, что у нас целая армия бомжей, число которых, по разным оценкам, колеблется от 1,5 до 3 миллионов. Большинство из них даже не пытаются зарегистрироваться и попасть в указанные списки. В общем, жильё (вернее, отсутствие оного) – действительно острейшая социальная проблема России. Которая становится особенно острой и болезненной на фоне дворцов российских нуворишей.

Но, сдаётся мне, власти озадачились проблемой ипотеки по другой причине, а социальная сторона является лишь прикрытием. У нас в стране с начала 90-х годов установился капитализм. А раз так, то власть должна в первую очередь обслуживать интересы тех, кто является олицетворением капитализма и его ядром, – банкиров. Капитализм – общество, где язык засоряется эвфемизмами – ложными и лукавыми словами. Такими эвфемизмами наполнена Конституция РФ. Там, в частности, сказано, что Российская Федерация – социальное государство. Нет, на самом деле оно буржуазное. А если так, то оно должно выражать интересы буржуазии, и в первую очередь ростовщичества (тут мы имеем дело ещё с одним эвфемизмом: ростовщиков переименовали в «банкиров»). Итак, ипотека нужна ростовщикам-банкирам.

Народная мудрость об ипотеке

Народная мудрость сумела с помощью анекдотов и «чёрного юмора» точно выразить сущность ипотеки. В советское время были популярны анекдоты из серии «вопрос армянскому радио». Вот продолжение этой серии применительно к нашей теме:

Вопрос армянскому радио: что такое ипотечный кредит? Ответ: это рука помощи, дрожащая от нетерпения.

Если очистить все описания ипотеки от эвфемизмов, то остаётся всего несколько слов, объясняющих суть этого явления. Одно из них – «грабёж». Вот несколько образчиков народного творчества, раскрывающих грабительскую сущность ипотеки:

Если купюру в 5000 рублей сложить пополам, то её площадь в точности совпадёт с площадью московского жилья, которое можно купить на 5000 рублей.

Но вернёмся на серьёзную волну. У российской власти появляется ещё одна причина всячески насаждать ипотеку в стране. По мере увеличения масштабов ипотечного кредитования оно становится одним из драйверов экономики. Ведь с темпами экономического роста у правительства просто полный швах. В 2015 году имело место падение ВВП на 2,5%. В следующем, 2016-м, ВВП снизился ещё на 0,2%. В 2017 году был прирост, равный 1,5% (что всё равно существенно ниже среднемирового показателя). Наконец, в 2018-м ожидали прирост где-то в районе от 1,5 до 1,9%. И вот сюрприз! Росстат в начале нынешнего года сообщил, что прирост ВВП составил 2,3%.

Выяснилось, что такой неожиданный успех (всё равно скромный на фоне среднемировых показателей) был достигнут благодаря строительному сектору российской экономики. Там наблюдалась активность, которая, как выяснилось, подпитывалась ростом ипотечного кредитования (за прошлый год объём новых ИЖК превысил 1 трлн руб., число выданных кредитов составило 1,47 млн; это рекордные показатели за все время существования Российской Федерации). В прошлом году с помощью ИЖК впервые было построено больше жилья, чем с помощью иных способов финансирования.

С учётом сказанного можно предположить, что тема ипотечного кредитования станет ещё более важной для правительства. Ведь хотя бы для приличия ему надо иметь темпы экономического роста не ниже среднемировых. До этого у власти была одна экономическая палочка-выручалочка – экспорт нефти и газа. Теперь, как ей кажется, появилась также палочка-выручалочка в виде ипотеки.

Но нетрудно понять, что эта палочка-выручалочка будет иметь очень ограниченный срок своего использования в силу того, что процентные ставки по ИЖК находятся на опасно высоком уровне. В последние годы они варьировались в диапазоне от 10 до 15 процентов годовых (в зависимости от банка, а также от вида ипотеки: под покупку жилья на вторичном рынке; под новый объект жилищного строительства и т.п.). Очевидно, ставки надо снижать. Иначе всё кончится быстрым надуванием «ипотечного пузыря» и его схлопыванием. Будет происходить то, что называется «шаг вперед, два шага назад». Не говоря уже о том, что регулярными ипотечными кризисами будет накаляться социальная и политическая ситуация в стране (каждый кризис – тысячи или даже миллионы поломанных человеческих судеб).

О процентной ставке по ипотеке

Ипотечные ставки в России всегда находились на неприлично высоком уровне. Справедливости ради признаем: власть и раньше говорила о необходимости снижения процентных ставок, но как-то вяло, формально, просто демонстрируя публике свою «социальную озабоченность». И на эти мантры банкиры просто не реагировали. Если процентные ставки по ипотеке колебались вверх-вниз, то под влиянием каких-то более серьёзных факторов, чем причитания власти.

Взять, к примеру, один из майских указов президента 2012 года – «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильём и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» (№600 от 7 мая 2012 года). В пункте первом данного указа поставлена следующая задача [до 2018 года]: «снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта».

На календаре уже 2019 год. Попробуем оценить выполнение данного пункта указа №600. В 2018 году процентная ставка по ИЖК варьировалась в диапазоне между 10,5 и 14,0%. Росстат сообщил, что индекс потребительских цен в прошлом году составил 4,3%. Следовательно, максимальная ставка по ипотечным кредитам в прошлом году, согласно указу 2012 года, должна была быть: 4,3 + 2,2 = 6,5%. А реально она была в два раза выше.

Указ № 600 по пункту 1 полностью провален. Но почему-то никто «наверху» не проводил «разбор полётов» и не выяснял причины и виновников провала. А может быть, их, виновников провала, нет? Может быть, указ №600 писался не для того, чтобы его исполнять, а лишь для того, чтобы продемонстрировать «социальную озабоченность»? А мы, наивные, ждём, чтобы указы исполнялись.

А вот событие этого года. 14 марта на съезде Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) Владимир Путин поручил снизить ставку по ипотеке. Конкретно – до 8 процентов к 2024 году. А разве майский указ 2012 года не ставил подобную задачу, которую надо было выполнить ещё «вчера»? А разве РСПП отвечает за ставку по ипотеке? У этого союза предпринимателей имеются реальные рычаги управления ставкой?

Любой банкир вам скажет, что для него ни майские, ни другие указы президента – совсем не указ. И уж тем более таковыми не могут служить устные призывы. Главным императивом, детерминирующим процентную ставку по любому кредиту, включая ипотечный, является ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации. На момент подписания майских указов президента в 2012 году она была равна 8,0%. На сегодняшний день она составляет 7,75%. Если бы власть действительно хотела улучшить условия ипотечного кредитования, то ей следовало бы дать указание Банку России снизить ключевую ставку до того уровня, при котором ипотечные кредиты были бы доступны гражданам и безопасны как для этих граждан, так и всей экономики страны. Но президент не может написать такого указа по той причине, что Банк России в нарушение Конституции Российской Федерации провозгласил «независимость» от государства. И, кажется, президент РФ с этим соглашается. Поэтому пишутся указы «на деревню дедушке».

Государственная власть понимает, что не управляет ипотечным процессом в стране. Им при нынешнем раскладе управлять реально может лишь Банк России. Правда, ни в законе о Центробанке, ни в нормативных документах Банка России ничего не говорится о том, что Банк России должен заниматься ипотекой (и тем более решением жилищной проблемы в стране). У Банка России есть задачи «посерьёзнее» – «таргетирование инфляции» (эту задачу Центробанк сам себе придумал в нарушение статьи 75 Конституции РФ). А для этого, если понадобится, Банк запросто может повысить ключевую ставку, спровоцировав в стране ипотечный кризис и превратив сотни тысяч людей в бомжей.

Волки не будут питаться травой

Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев недавно заявил, что для поддержания рынка ипотеки и недопущения кризиса ставки по кредитам должны находиться вблизи 5%. Что ж, с этим трудно спорить. Но заявление министра следует отнести к разряду «благих пожеланий». Другое предложение, озвученное министром, заключалось в том, чтобы снижение ставки обеспечивалось за счёт субсидирования ипотеки… из прибыли самих банков. Это даже утопическим сознанием трудно назвать. Это полное непонимание того, как устроен мир ипотеки. Это всё равно, что рекомендовать волкам перестать есть овец и питаться травой. Напомню, что в прошлом году прибыль российских банков составила 1,3 трлн руб. – рекордный показатель за последние семь лет. Из этой суммы 800 млрд руб. приходится на Сберегательный банк. Уже за первые два месяца этого года прибыль банков составила 445 млрд руб.
И ни для кого не секрет, что такой финансовый результат в значительной степени был достигнут за счёт бума ипотечных кредитов (между прочим, более половины всех ипотечных кредитов в последнее время выдаётся именно Сбербанком). Министр никак не может уяснить, что для банков целью являются деньги, а жилищное строительство – не более чем средство. Банкиры очень рассчитывают на продолжение ипотечного бума в этом году и мечтают благодаря ему получить прибыль в размере 1,8–1,9 трлн рублей. Если прогноз подтвердится, то это будет рекордный финансовый результат банков, достигнутый за счёт рекордного ограбления народа.